Un courtier présente les offres de plusieurs prêteurs, une banque présente les siennes. Le bon choix dépend de la complexité de votre dossier et du temps que vous voulez y consacrer; rien ne vous empêche de comparer les deux avant de décider.
Deux façons de trouver un financement
Quand on veut financer l’achat d’une propriété ou renouveler un prêt, deux portes s’ouvrent habituellement : la banque ou l’institution où l’on a déjà ses comptes, et le courtier hypothécaire. Les deux peuvent mener à un bon financement. Elles ne fonctionnent pas de la même façon, et la différence tient d’abord à la quantité d’offres que vous voyez.
Avec une banque, vous voyez les produits de cette banque. Avec un courtier, vous voyez ce que plusieurs prêteurs sont prêts à offrir pour un dossier comme le vôtre, du moins parmi ceux avec lesquels il travaille. Aucune des deux voies n’est supérieure en toutes circonstances : la meilleure question n’est pas « laquelle est préférable ? » mais « laquelle convient à mon dossier et à ma façon de procéder ? ».
Cet article décrit le rôle de chacun, les situations où l’une ou l’autre est généralement plus à l’aise, les questions à poser aux deux et la manière de vérifier le permis. Il ne contient aucun taux et ne recommande personne. Une personne autorisée, inscrite auprès de l’organisme qui l’encadre, peut appliquer ces notions à votre situation.
Ce que fait un courtier
Un courtier recueille votre situation : revenus, dettes, mise de fonds, projet. Il présente ensuite votre dossier à plusieurs prêteurs et vous explique les offres reçues. Il joue donc un rôle d’intermédiaire entre vous et les prêteurs.
Il faut comprendre ce que « plusieurs prêteurs » veut dire. Un courtier travaille avec les prêteurs qui acceptent ses dossiers, pas nécessairement avec tous ceux du marché. Certaines institutions ne passent pas par des courtiers. Demandez donc quels prêteurs il compare, et combien il en consulte réellement pour votre cas.
Ce que peut vous apporter un courtier :
- une vue d’ensemble de plusieurs offres, présentées avec les mêmes critères ;
- une explication des différences entre les produits, au-delà d’un seul chiffre ;
- une aide pour monter le dossier et réunir les documents ;
- une connaissance des critères d’acceptation de différents prêteurs.
Sa rémunération est, dans la plupart des cas, versée par le prêteur à la conclusion du prêt. Cela ne signifie pas qu’il soit moins bien placé pour vous servir, mais c’est une information à connaître. Demandez-lui de vous expliquer comment il est payé avant de vous engager.
Ce que fait une banque
Une banque vous présente ses propres produits. Si vos comptes y sont déjà, la démarche peut être rapide : l’institution connaît vos antécédents, vos dépôts et vos habitudes de remboursement. Pour un dossier simple, cette rapidité a de la valeur.
La contrepartie est que vous ne voyez qu’une offre à la fois. Pour savoir si elle est adaptée, il vous faut un point de comparaison, que vous devrez aller chercher vous-même, auprès d’une autre institution ou d’un courtier.
Points à retenir au sujet d’une banque :
- la relation existante peut faciliter certaines démarches ;
- l’offre porte sur les produits de l’institution, pas sur l’ensemble du marché ;
- les conseillers peuvent avoir des objectifs internes liés à la vente de produits : demandez comment ils sont rémunérés, comme vous le feriez avec n’importe quelle personne ;
- rien ne vous oblige à accepter une première offre, ni à rester chez le même prêteur au moment du renouvellement.
Au moment du renouvellement, la banque actuelle envoie souvent une offre. C’est une offre de rétention : elle peut se négocier, à condition d’avoir un point de comparaison pour discuter à armes égales.
Dossier simple, dossier complexe
La complexité du dossier est l’un des meilleurs indices pour choisir. Elle ne dépend pas de la taille de la somme, mais de la facilité avec laquelle un prêteur peut évaluer votre situation.
Un dossier simple correspond à des revenus stables, vérifiables, une mise de fonds claire et une propriété courante. Dans ce cas, les deux voies fonctionnent, et le choix tient souvent au temps disponible et au souhait de comparer.
Un dossier plus complexe peut comporter :
- un travail autonome ou des revenus variables ;
- une mise de fonds provenant de sources multiples, par exemple un don familial ;
- une propriété particulière (chalet, immeuble à revenus, terrain, rénovations importantes) ;
- un historique de crédit qui a connu des difficultés ;
- une arrivée récente au pays ou une situation d’emploi qui change.
Dans ces cas, un courtier a souvent accès à un plus grand éventail d’options de financement, ce qui peut aider à trouver un prêteur dont les critères correspondent à votre situation. Il n’y a toutefois aucune garantie : l’admissibilité dépend de chaque prêteur, et personne ne peut vous promettre une approbation.
Questions à poser aux deux
Que vous rencontriez un courtier ou un conseiller de banque, les mêmes questions s’appliquent. Posez-les de la même façon aux deux et demandez des réponses écrites, ce qui rend la comparaison honnête.
- Comment êtes-vous rémunéré pour ce prêt ?
- Quelles pénalités s’appliquent si je rembourse plus tôt, et comment sont-elles calculées ?
- Quels privilèges de remboursement anticipé et de paiements additionnels sont prévus ?
- Le prêt est-il transférable ou portable si je déménage ?
- Quels frais s’ajoutent (évaluation, notaire, dossier) ?
- Quels prêteurs comparez-vous, et combien d’offres allez-vous obtenir pour mon dossier ?
- Qu’est-ce qui pourrait faire changer l’offre entre aujourd’hui et la signature ?
Une réponse vague est une information en soi. De même, une insistance à signer rapidement ou une réticence à mettre quoi que ce soit par écrit mérite que vous ralentissiez.
La comparaison ne se limite pas à un chiffre. Regardez les conditions, les privilèges, la pénalité future et la flexibilité du produit. C’est souvent là que se trouvent les différences qui comptent le plus selon votre situation.
Comment vérifier le permis
Avant de confier votre dossier à quelqu’un, vérifiez qu’il est autorisé à exercer. La vérification est gratuite, prend quelques minutes et ne vous engage à rien.
Demandez d’abord le nom complet de la personne et son numéro de permis ou d’inscription. Consultez ensuite le registre public de l’organisme qui l’encadre. Selon son rôle, il peut s’agir de l’Autorité des marchés financiers (AMF), de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ou d’un autre organisme. Si vous hésitez sur lequel consulter, demandez à la personne de vous l’indiquer, puis vérifiez par vous-même.
Points à contrôler :
- le nom de la personne et celui du cabinet ou de l’agence ;
- le type de permis ou la discipline inscrite, qui doit correspondre à l’activité proposée ;
- l’absence de mesure disciplinaire ou de restriction au dossier.
Saisissez l’adresse du registre vous-même plutôt que de suivre un lien fourni par la personne. Si elle n’est pas au registre, ou si ses coordonnées ne correspondent pas, la conversation s’arrête.
Cette vérification est d’autant plus utile que vous vous apprêtez à fournir des documents sensibles : relevés bancaires, avis de cotisation, pièces d’identité.
Un scénario hypothétique
Imaginons Inès et Thomas, qui travaillent tous les deux à leur compte et s’apprêtent à acheter leur première propriété. Leurs comptes sont dans la même banque depuis des années, et un conseiller leur a déjà parlé d’une préapprobation.
Ils décident de ne pas s’arrêter à cette première offre. Ils demandent d’abord à leur banque ce qu’elle peut leur proposer, avec les conditions par écrit. Ils rencontrent ensuite un courtier, dont ils vérifient l’inscription au registre avant de lui remettre leurs documents.
Aux deux, ils posent la même liste de questions : rémunération, pénalités, privilèges, portabilité, frais. Ils notent que le courtier leur explique quels prêteurs il consulte et pourquoi, et que la banque détaille ce que couvre son produit. Ils comparent les réponses côte à côte, sans se limiter à un chiffre.
Ce scénario est fictif, sans chiffres, et ne garantit aucun résultat : l’admissibilité dépend de chaque prêteur. Il montre une démarche : comparer deux voies avec les mêmes questions, vérifier les permis, lire les conditions, puis décider. La décision finale revient entièrement à Inès et Thomas.
Les erreurs à éviter
Quelques erreurs reviennent souvent au moment de choisir entre courtier et banque.
- Accepter la première offre sans point de comparaison, simplement parce qu’elle est facile.
- Ne regarder qu’un seul chiffre et ignorer les privilèges, les frais, le calcul de la pénalité et la portabilité.
- Supposer qu’un courtier compare tout le marché, sans lui demander quels prêteurs il consulte.
- Supposer au contraire qu’un courtier est nécessairement plus avantageux, ou qu’une banque l’est : aucune des deux affirmations n’est vraie dans tous les cas.
- Ne pas poser la question de la rémunération, par gêne ou par habitude.
- Fournir ses documents avant d’avoir vérifié le permis.
- Attendre la dernière semaine avant une échéance ou une offre d’achat, ce qui réduit le temps de comparer.
- Taire un projet à venir (déménagement, rénovation, changement d’emploi) qui pourrait rendre le contrat inadapté.
Aucune de ces erreurs n’est grave en soi, mais elles s’accumulent. Un échange avec une personne autorisée aide à les repérer dans votre dossier avant la décision.
Et ensuite : comparer sans s’engager
Rien ne vous oblige à choisir une seule voie. Vous pouvez demander une offre à votre banque et la comparer à celle d’une personne autorisée avant de décider. Obtenir une offre ne vous engage à rien tant que vous n’avez pas signé.
Voici un déroulement possible :
- rassemblez vos documents (pièces d’identité, preuves de revenus, relevés bancaires, avis de cotisation) ;
- notez vos projets des prochaines années pour que les offres soient comparées sur les mêmes bases ;
- demandez des offres écrites à au moins deux sources ;
- comparez l’ensemble des conditions, pas seulement un chiffre ;
- posez vos questions, puis prenez le temps de décider.
CompareTaux n’affiche aucun taux et ne prend aucune décision à votre place : le service vous met en relation avec une personne autorisée, qui peut obtenir des propositions de prêteurs et vous les expliquer. Pour des repères neutres, consultez les ressources de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) et de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Peu importe la voie choisie, gardez une copie de tous les documents échangés : ils vous seront utiles lors du renouvellement.
Questions fréquentes
Un courtier coûte-t-il quelque chose ?
Dans la plupart des cas, c’est le prêteur qui le rémunère à la conclusion du prêt. Demandez-lui de vous expliquer sa rémunération par écrit avant de vous engager.
Un courtier compare-t-il tous les prêteurs du marché ?
Pas nécessairement. Il travaille avec les prêteurs qui acceptent ses dossiers. Demandez-lui lesquels il consulte et combien d’offres il compte obtenir pour votre dossier.
Puis-je comparer sans m’engager ?
Oui. Obtenir une offre ne vous oblige à rien tant que vous n’avez pas signé. Demandez les conditions par écrit pour comparer honnêtement.
Qui vérifie que la personne est autorisée ?
Vous pouvez le faire vous-même, gratuitement, dans le registre public de l’organisme qui encadre la personne, notamment celui de l’AMF ou de l’OACIQ selon son rôle.
Un courtier est-il préférable pour un travailleur autonome ?
Il a souvent accès à plus d’options de financement, mais l’admissibilité dépend de chaque prêteur. Comparez aussi l’offre de votre banque avant de décider.
Puis-je changer de voie au renouvellement ?
Oui. Au renouvellement, vous pouvez rester, négocier ou changer de prêteur, selon votre contrat. Lisez vos conditions et notez la date d’échéance bien à l’avance.
Sources
Aucun taux, aucun prix et aucune recommandation dans cette page. Les montants et plafonds évoluent : vérifiez-les auprès des sources officielles avant de décider.