La mise de fonds minimale est fixée par la réglementation. En deçà d’un certain seuil, le prêt doit être assuré, ce qui ajoute une prime à votre charge. Consultez les règles à jour auprès de la SCHL et faites appliquer les règles à votre situation par une personne autorisée par l’AMF.
Ce que représente la mise de fonds
La mise de fonds est la part du prix d’achat que vous payez comptant, sans emprunter. Le reste est financé par un prêt hypothécaire. Plus la mise de fonds est élevée, plus le montant emprunté est faible, et plus la part de la propriété qui vous appartient pleinement dès le départ est grande.
On parle de « mise de fonds minimale » parce que la réglementation fédérale fixe un plancher, qui dépend notamment du prix de la propriété. Ce plancher n’est pas un choix du prêteur ni un conseil : c’est une règle à respecter pour que le prêt puisse être accordé. Les montants et les seuils exacts peuvent changer, c’est pourquoi cet article n’en cite aucun.
Pour les connaître au moment où vous achetez, la SCHL publie l’information à jour dans ses guides d’achat. Le prêteur ou le courtier vérifiera ensuite que votre mise de fonds respecte la règle applicable à votre achat précis.
Prêt assuré ou prêt non assuré
Lorsque la mise de fonds se situe sous un seuil fixé par la réglementation, le prêt hypothécaire doit être assuré par un assureur hypothécaire. On parle alors d’un prêt assuré. Au-dessus de ce seuil, le prêt peut être non assuré, et l’assurance n’est plus obligatoire.
Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement, pas l’emprunteur. Pourtant, c’est l’emprunteur qui en assume le coût. C’est une nuance que beaucoup de personnes découvrent tard : l’assurance prêt hypothécaire ne remplace ni une assurance vie ni une assurance invalidité.
La distinction entre prêt assuré et non assuré ne change pas seulement la prime. Elle peut aussi influencer les conditions offertes, les règles d’admissibilité et certaines caractéristiques du prêt, comme la durée maximale de remboursement permise. Demandez toujours au prêteur dans quelle catégorie se situe votre dossier et ce que cela implique concrètement pour vous.
Ce que change la prime d’assurance
Quand le prêt doit être assuré, une prime est exigée. Elle est calculée selon des règles publiées par l’assureur et dépend généralement de la proportion du prix que vous empruntez. Plus la mise de fonds est faible, plus la prime est susceptible d’être importante.
La prime peut être payée au moment de la transaction, mais elle est le plus souvent ajoutée au solde du prêt. Dans ce cas, vous empruntez un peu plus que le prix moins la mise de fonds, et vous payez de l’intérêt sur cette somme supplémentaire pendant toute la durée du prêt.
Il y a aussi un détail propre au Québec : la taxe de vente applicable à la prime n’est pas ajoutée au prêt. Elle doit généralement être payée comptant à la clôture, ce qui s’ajoute à vos besoins de liquidités. Vérifiez ce point auprès du prêteur et de la SCHL avant de fixer votre budget, plutôt que de le découvrir chez le notaire.
L’effet sur le solde, la mensualité et la marge de manœuvre
Une mise de fonds plus élevée a des effets en chaîne. Le solde emprunté diminue, la mensualité peut baisser, et la quantité d’intérêt payée sur la durée du prêt est généralement moindre. Elle peut aussi réduire ou éliminer la prime d’assurance.
À l’inverse, une petite mise de fonds permet d’acheter plus tôt, mais elle laisse moins de marge si le marché fléchit ou si votre situation change. Le capital que vous détenez dans la propriété est plus mince, ce qui compte si vous devez vendre, refinancer ou renouveler dans des conditions différentes.
Il ne s’agit pas de dire qu’une option est supérieure à une autre. Attendre pour accumuler davantage a aussi un coût : le prix des propriétés bouge, vos loyers continuent d’être payés et vos projets évoluent. La bonne question n’est donc pas « combien le minimum permet-il ? », mais « quel équilibre est soutenable pour mon budget, mon emploi et mes projets ? ». Une personne autorisée peut en discuter avec vous, chiffres à l’appui.
D’où peut venir la mise de fonds
Plusieurs sources sont courantes, et chacune a ses règles :
- l’épargne personnelle, détenue dans un compte bancaire ou un placement ;
- le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), dont les retraits admissibles ne sont pas imposés selon les conditions de l’ARC ;
- le Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer des sommes de son REER sous conditions, avec une obligation de remboursement étalée dans le temps ;
- le CELI, dont les retraits sont libres d’impôt ;
- un don d’un proche, accompagné d’une lettre de don.
Chaque source laisse une trace que le prêteur voudra voir. Un retrait de REER dans le cadre du RAP, par exemple, obéit à des délais et à des conditions précises, et le non-respect de l’échéancier de remboursement peut avoir des conséquences fiscales.
Les règles et les plafonds sont publiés par l’ARC et par Revenu Québec. Consultez-les avant de retirer quoi que ce soit : un retrait mal planifié peut coûter plus cher que ce qu’il rapporte.
Les preuves que le prêteur demandera
Le prêteur veut s’assurer que la mise de fonds existe et qu’elle vous appartient, ou qu’elle vous est légitimement donnée. Il ne s’agit pas d’une méfiance personnelle : c’est une obligation de vérification qui s’applique à tous les dossiers.
Préparez à l’avance :
- des relevés récents des comptes où se trouve l’argent ;
- l’historique de l’épargne, pour expliquer tout dépôt important ou inhabituel ;
- les confirmations de retrait de vos comptes enregistrés, le cas échéant ;
- une lettre de don signée si une partie provient d’un proche, indiquant qu’il s’agit d’un don et non d’un prêt à rembourser.
Les exigences varient d’un prêteur à l’autre. Un dépôt soudain sans explication est l’un des éléments qui ralentissent le plus souvent un dossier. Si vous recevez de l’argent d’un proche, ou si vous transférez de l’épargne d’un compte à un autre, gardez la trace de chaque mouvement. Un dossier clair et complet évite des allers-retours qui, en période de promesse d’achat, peuvent coûter du temps précieux.
Les frais à prévoir en plus de la mise de fonds
La mise de fonds n’est pas la seule somme à réunir. Plusieurs frais s’ajoutent, et ils se paient en grande partie au moment de la clôture :
- les frais de notaire et les débours liés à l’acte de vente et à l’hypothèque ;
- les droits de mutation immobilière, communément appelés « taxe de bienvenue », calculés selon la municipalité et le prix ;
- l’inspection préachat et, selon le cas, l’évaluation exigée par le prêteur ;
- les ajustements de taxes municipales et scolaires entre vendeur et acheteur ;
- l’assurance habitation, requise avant la prise de possession ;
- le déménagement et les premiers achats pour la propriété.
Ces montants varient selon le prix, la municipalité et le dossier. Ils sont rarement financés par le prêt : il faut prévoir de la liquidité en plus de la mise de fonds. Plusieurs acheteurs se retrouvent serrés à la dernière minute pour cette raison précise. Faites estimer l’ensemble par votre notaire et votre prêteur avant de signer une promesse d’achat.
Un scénario hypothétique
Imaginons Camille et Mathieu, un couple fictif qui souhaite acheter une première propriété. Ils ont épargné ensemble pendant plusieurs années et reçoivent de plus un coup de pouce d’un parent. Ils veulent acheter dès que possible, pensant que le minimum exigé leur suffit.
En préparant leur dossier avec un courtier, ils découvrent trois choses. D’abord, leur mise de fonds se situe sous le seuil où l’assurance devient obligatoire, ce qui ajoute une prime au prêt. Ensuite, la taxe sur cette prime doit être payée comptant à la clôture. Enfin, leurs frais de notaire, leurs droits de mutation et leur inspection représentent une somme qu’ils n’avaient pas prévue.
Ils décident de repousser légèrement l’achat pour augmenter leur épargne, de documenter le don reçu et de demander une estimation écrite de tous les frais. Cette situation est entièrement inventée : elle illustre une démarche, pas un résultat. Une autre famille, avec un autre revenu et d’autres objectifs, arriverait à une conclusion différente, et c’est précisément pourquoi un avis personnalisé reste nécessaire.
Les erreurs à éviter
Quelques pièges reviennent régulièrement chez les acheteurs :
- confondre « minimum permis » et « montant recommandé » : le plancher réglementaire est une limite, pas un objectif ;
- oublier les frais de clôture et la taxe sur la prime, et arriver chez le notaire à court de liquidités ;
- retirer de l’argent d’un compte enregistré sans vérifier les conséquences fiscales ni l’échéancier de remboursement ;
- recevoir un don sans lettre et sans traces, ce qui peut bloquer le dossier ;
- ne pas garder de réserve après l’achat, alors que la propriété entraîne des dépenses imprévues ;
- faire une demande de crédit supplémentaire en pleine démarche, ce qui peut modifier la capacité d’emprunt évaluée par le prêteur ;
- se fier à un chiffre lu en ligne qui n’est plus à jour.
La plupart de ces erreurs se corrigent facilement si elles sont repérées tôt. Elles deviennent coûteuses quand elles apparaissent la veille de la signature. Prévoyez une conversation avec une personne autorisée avant de faire une offre, pas après.
Les questions à poser avant de vous engager
Avant de fixer votre mise de fonds, posez ces questions à un courtier hypothécaire ou à un représentant de prêteur autorisé :
- Mon achat se situe-t-il dans la catégorie des prêts assurés ou non assurés ?
- Si une prime s’applique, comment est-elle calculée, et sera-t-elle ajoutée au prêt ?
- Quels frais dois-je payer comptant à la clôture, y compris la taxe sur la prime ?
- Quelles preuves faut-il fournir pour chaque source de ma mise de fonds ?
- Mon don, mon retrait du RAP ou de mon CELIAPP respecte-t-il les conditions ?
- Que se passe-t-il pour mes mensualités si j’augmente légèrement ma mise de fonds ?
- Quelle réserve devrais-je garder après l’achat ?
Vérifiez que la personne est bien inscrite à l’AMF en consultant le registre public. CompareTaux n’affiche aucun taux et ne prend aucune décision : il transmet votre demande à une personne autorisée qui peut répondre à ces questions pour votre dossier.
Questions fréquentes
Quel est le montant minimal de la mise de fonds ?
Il dépend du prix d’achat et de règles fédérales qui peuvent changer. Cet article ne cite aucun montant, car il pourrait être périmé. Consultez la SCHL pour les règles en vigueur, puis validez-les avec votre prêteur ou votre courtier.
Puis-je recevoir un don pour ma mise de fonds ?
Souvent, oui, si le don est documenté par une lettre signée précisant qu’il n’y a rien à rembourser, et accompagné de preuves du transfert. Les exigences varient selon le prêteur : vérifiez-les avant de recevoir les fonds.
La prime d’assurance prêt hypothécaire est-elle remboursable ?
En règle générale, non. Elle protège le prêteur et son coût vous incombe. Dans certaines situations de transfert ou de renouvellement, des conditions particulières peuvent exister : demandez-les par écrit à votre prêteur ou à l’assureur.
Puis-je utiliser mon REER pour ma mise de fonds ?
Le Régime d’accession à la propriété permet, sous conditions, de retirer des sommes d’un REER sans impôt immédiat, avec un remboursement étalé. Les conditions sont publiées par l’ARC : lisez-les avant tout retrait.
Une mise de fonds plus élevée garantit-elle des conditions plus avantageuses ?
Pas nécessairement. Elle réduit le montant emprunté et peut influer sur la catégorie du prêt, mais chaque prêteur évalue le dossier dans son ensemble. Seule une personne autorisée peut vous dire ce qui s’applique à votre cas.
Qui peut m’aider à calculer ce qui est soutenable pour moi ?
Un courtier hypothécaire ou un représentant de prêteur inscrit auprès de l’AMF peut examiner votre budget et vos objectifs. Vérifiez son inscription au registre public avant de lui confier vos documents.
Sources
Aucun taux, aucun prix et aucune recommandation dans cette page. Les montants et plafonds évoluent : vérifiez-les auprès des sources officielles avant de décider.